旗人的住宅，是朝廷统一调拨，无偿分配，旗人只有居住权，而没有所有权和处置权。为了尽量保证满族的统治和旗人种族的纯洁，让旗人世代当兵来保卫朝廷，政府严禁旗人与汉族人进行房屋交易。这就是说，旗人即使想改善住房条件，也不能到外城去购买汉人的房屋，只能按资排辈，等着政府分配。

清代的房契分为红契和白契两种，虽然都属于买卖合同书，但红契是经官府报批和缴纳契税，盖了官府红印的。白契则只是买卖双方私相授受的白纸黑字，没有官府的盖章。这是一种民间的自发契约，虽然没有政府的保障效力，但是交易的双方往往对契约条款都自觉遵守，现实的情况是，这种白契越来越多。

没有了战争，社会稳定，旗人人口剧增，许多人又都无所事事，造成陷入赤贫的旗人越来越多。而汉人则活跃于各类市场和服务行业，全国各地越来越多的富人聚集到京城。清政府最终决定放开房屋买卖市场。先是允许旗人之间的房屋买卖，进而允许旗人购买汉人的房屋，最终更是同意了汉人也可以购买旗人在内城的住房。到光绪三十四年（1908年），汉人购买的旗人住宅已不少于一万套，而旗人购买的汉人住宅也达到了一千套。

 

 

民国旧照

 

1912年，清帝溥仪逊位，按照《清王室优待条件》，旗人的生活等应该予以安排，但袁世凯和北洋政府再也没有提到分配住房的事儿，旗人能混个温饱就不错了。政权更替让旗人成为普通人，再也没有以前的特权，再多的积蓄也有花完的一天，越来越多的王府和贝勒府，都进入了房地产交易市场。豫亲王府以12.5万美元的价格卖给了美国洛克菲勒基金会，郑亲王府的一座祠堂以2500银元的价格卖出。醇亲王后裔溥修，把打理王府事都交给了管家，自己继续花天酒地，最终王府连同后花园的木材都卖掉了，全部珍贵家具也卖了，全家的伙食从四菜一汤降至大饼就咸菜。

 

 

民国旧照

 

旗人子弟的衰亡，给北京城带来的最大变化，就是内城外城结束了隔绝的状态。大批汉族居民有机会进入内城，购置旗人住宅，住得更加宽敞；不少旗人放弃内城的住宅，转到外城租购房屋，过起了“朴素”甚至贫困的生活。内外城界限的消失，也为民国时期北京房地产市场增添了更多的房屋资源和交易机会。